千嬴国际手app下载 qy186vip千嬴国际官网 房企融资门路收紧的还要,TOP100房企行业占比回升至69.3%

房企融资门路收紧的还要,TOP100房企行业占比回升至69.3%



在各地楼市调控趋密趋严、融资收紧的背景下,2018年上半年,规模房企的日子并不好过。但各机构发布的上半年房企销售业绩数据显示,行业的集中度进一步加剧,“强者恒强”格局将持续发酵。
  在趋严调控之下,房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的,房地产行业加速集中,而推动行业规模加速集中的高周转模式,在政策轮番加码下正在经受考验。
  2018年楼市下半场,房企的高周转之路能否顺畅?谁将会在这场激烈的目标“搏弈”中胜出?
  进入7月,多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名。各家榜单无一例外都呈现出行业“集中化”的趋势,无论是销售规模、土地储备还是资金,流动导向更加明显。
  上半年TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。集中度达到历史新高度,TOP100房企行业占比上升至69.3%。其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%,对应企业的新增货值占比更是达到了53%;TOP30以后房企动力稍弱,销售金额集中度显著高于新增货值,未来“强者恒强”格局将持续发酵。
  对于下半年的房企搏弈,欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。
  同策咨询张宏伟预计,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。
  房企融资维持低位
  根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,虽然环比5月(451.17亿元)增加了12.34%,但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行,不及去年水平。
  尤其是企业外债,由于发改委限制境外发债投资境内房地产,房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。
  同策研究院的数据显示,6月份共有5家房企完成9笔融资,监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元,环比增加221.48%,融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,实际新增发债数额并不乐观。
  与此同时,境外发债环境更加严峻,6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中,境内发行161.10亿元,境外发行26.47亿元人民币,境外发行占比仅为14.11%(5月境外发行占比31.45%)。
  后续融资的难度只增不减。张宏伟直言,住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期,进而影响房企回款速度。预计接下来房企资金面将越来越紧张。
  融创中国执行总裁、东南区域总裁王鹏在媒体恳谈会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示,企业无论大小,资金永远是第一位的。
  某TOP10房企内部人士也向《每日经济新闻》记者表示,即便项目利润转负,也要抢现金流。而该房企区域老总面对记者问及的“下半年业绩目标”,则讳莫如深。
  下半年或现主动降价
  在此情况下,房企究竟该如何运作,保证今年业绩底线?
  张宏伟告诉记者,预计2018年三季度,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。
  不过,分析师张波认为,房企主动降价出现的区域可能会增加,但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。
  房企主动降价或出现在以下几类情况:第一是主要依赖一线城市去化的卫星城,限购政策持续从严,导致购房人群大量减少;第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响,去化变慢引发降价;第三是由于房企自身原因,这类情况较为复杂,包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。
  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,中小房企的应对之策可以有四个方面:
  有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力,在三四线城市属于本地龙头房企,既便是全国性大房企进入也不惧竞争,依然可以继续发展;缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企,则可以寻求与大房企合作开发,减少经营风险,降低负债;而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉,在三四线城市做不了老大,到五六线城市或许可以做大。
  “最后,实在不行,就应该选择退出房地产开发,早退比晚退好。转向地产基金等方面更好,毕竟开发商到这一领域,既熟悉开发流程,又积累了一定人脉积累,也最懂开发商的痛。”欧阳捷表示。
  不过就投资区域而言,融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为,随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大,房企投资也会逐步趋于理性。随着近一年市场的降温,东部二线城市土地市场也从高位回落,由于整体经济发展基础好、人口需求充足,房企可以适当考虑加大对东部优质二线城市的投资力度。
  高周转仍是王道
  相对于“选择型”的解题之法,房企还可选择策略性的办法。
  “现在房企要想持续保持ROE(净资产收益率),提高杠杆已然不太可能,唯有不断提高周转率。”同策咨询张宏伟表示,而提高周转率,只有加快出货。当核心城市因为限价和销许难,房企只能退而求其次,转战三四线城市寻求周转率。
  欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。
  杨司贵就告诉记者,融创加快了去化速度和资金回款力度,确保未来发展有足够的资金来支持。
  与此同时,王鹏认为,土地供应会越来越稀缺,这也意味着土地价格会一直高企。融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂,为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长。
  杨司贵同时表示,尽管上半年收并购拿地有所降温,但考虑到土地成本不断上升、三四线市场风险加大的等因素,未来收并购仍将是部分房企拿地的主要方式。为了应对当前金融紧缺的情况,联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。

原标题:高周转催促资金快回笼 资金被动紧绷或使房企主动降价

房企融资渠道收紧的同时,地产公司债务也将进入到期、回售的高峰阶段,这无疑加大房企的资金压力。来自机构的统计显示,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为两年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。业内认为,房地产行业负债率历来相对较高,市场销售得到保证的情况下,短期偿债压力仍可承受,但是在融资难、市场深受调控影响、债务集中到期的背景下,房企资金链将受到考验。

  进入7月,多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名。各家榜单无一例外都呈现出行业“集中化”的趋势,无论是销售规模、土地储备还是资金,流动导向更加明显。

融资渠道收紧

克而瑞半年度榜单就显示,上半年TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。集中度达到历史新高度,TOP100房企行业占比上升至69.3%。其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%,对应企业的新增货值占比更是达到了53%;TOP30以后房企动力稍弱,销售金额集中度显著高于新增货值,未来“强者恒强”格局将持续发酵。

去年至今,地产融资持续收紧,这一趋势还将延续下去。一方面,监管机构先后表态,2018年将继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为;另一方面,各地对房地产企业端的融资继续呈收紧的态势。

对于下半年的房企搏弈,欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。

同时,房企的信托渠道融资逐步收紧。2017年,监管部门对信托公司一共开出23张罚单,较2016年增长156%。一位信托行业人士表示,2018年高压监管仍将继续。仅2月,各地银监局就开出了5张罚单。该人士透露,以往公司基本上只与50强房地产企业合作,现在更加谨慎,更关注房企的资金链情况及项目质量。

同策咨询张宏伟预计,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。

国内融资难度增加,众多房企开始加速拓展新的海外融资渠道。数据显示,2017年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11%。2018年这一趋势仍在延续。

业内人士分析称,在楼市调控的大趋势下,房企资金链压力再度增加,不同于两年前的大量赎回境外融资,2017年起海外融资已成为房企获取现金的重要渠道。虽然房企快速转向海外融资,但国内涉房贷款全部严控,叠加内地债券市场融资难,房地产企业将陷入“钱紧”窘境。

图片来源:视觉中国

偿债高峰将至

房企融资维持低位

值得一提的是,今年起,房地产企业偿债高峰期将来临。同策研究院总监张宏伟表示,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为两年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。

根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,虽然环比5月(451.17亿元)增加了12.34%,但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行,不及去年水平。

有统计数据显示,2015年下半年以来,基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势,公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元,其中下半年占比达到95%,2016年前7个月,已累计发行5760亿元,超过去年全年水平。

尤其是企业外债,由于发改委限制境外发债投资境内房地产,房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

根据海通证券的统计,通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构,约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构,4%的采用3+3年模式;2016年发行的地产公司债中,分别有18%和7%的债券公司采用了2+1年和2+2年的期限结构,这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

同策研究院的数据显示,6月份共有5家房企完成9笔融资,监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元,环比增加221.48%,融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,实际新增发债数额并不乐观。

这意味着,2015-2016年发行出来的地产债,大部分要在三年及以上才能到期,这一特殊的期限结构,使得2018年和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中,存续地产债中,2018年需偿付规模为1613亿元,2019-2021年逐年增加,需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

与此同时,境外发债环境更加严峻,6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中,境内发行161.10亿元,境外发行26.47亿元人民币,境外发行占比仅为14.11%(5月境外发行占比31.45%)。

也有业内人士分析称,大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平,在融资方面将更具备优势。因此,真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。更重要的是,2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域,大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象,这意味着未来两年房企的偿债压力比想象中更大。

后续融资的难度只增不减。张宏伟直言,住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期,进而影响房企回款速度。预计接下来房企资金面将越来越紧张。

流动性受考

融创中国执行总裁、东南区域总裁王鹏在媒体恳谈会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示,企业无论大小,资金永远是第一位的。

海通证券认为,当前债市收益率水平已远高于2015-2016年,投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产企业信用风险的担忧也有升温,回售的比例有可能大幅提高,应警惕回售带来的企业回售违约风险以及由此带来的流动性风险。

某TOP10房企内部人士也向《每日经济新闻》记者表示,即便项目利润转负,也要抢现金流。而该房企区域老总面对记者问及的“下半年业绩目标”,则讳莫如深。

千嬴国际手app下载,作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款,在2018年并不乐观。中原地产首席分析师张大伟表示,2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临全面困境。

下半年或现主动降价

除销售业绩外,融资成本分化也在加深。2017年以前,大小房企的融资渠道无明显差别。但2017年以来,小型房企难以从银行获取贷款,转向利率更高的非标融资,成本上升快。而大房企融资渠道较广,融资成本上升相对较慢。在房地产融资渠道收紧的大背景下,大型房企由于口碑好、销售回款快,可以更好地适应灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力相对较弱,在巨大资金压力面前可能选择出售资产。

在此情况下,房企究竟该如何运作,保证今年业绩底线?

业内认为,若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险。尤其是2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,个别房企或将面临危机,收购兼并市场会存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续。
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张宏伟告诉记者,预计2018年三季度,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。

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不过,安居客首席房地产分析师张波认为,房企主动降价出现的区域可能会增加,但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。

房企主动降价或出现在以下几类情况:第一是主要依赖一线城市去化的卫星城,限购政策持续从严,导致购房人群大量减少;第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响,去化变慢引发降价;第三是由于房企自身原因,这类情况较为复杂,包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,中小房企的应对之策可以有四个方面:

有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力,在三四线城市属于本地龙头房企,既便是全国性大房企进入也不惧竞争,依然可以继续发展;缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企,则可以寻求与大房企合作开发,减少经营风险,降低负债;而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉,在三四线城市做不了老大,到五六线城市或许可以做大。

“最后,实在不行,就应该选择退出房地产开发,早退比晚退好。转向地产基金等方面更好,毕竟开发商到这一领域,既熟悉开发流程,又积累了一定人脉积累,也最懂开发商的痛。”欧阳捷表示。

不过就投资区域而言,融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为,随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大,房企投资也会逐步趋于理性。随着近一年市场的降温,东部二线城市土地市场也从高位回落,由于整体经济发展基础好、人口需求充足,房企可以适当考虑加大对东部优质二线城市的投资力度。

高周转仍是王道

相对于“选择型”的解题之法,房企还可选择策略性的办法。

“现在房企要想持续保持ROE(净资产收益率),提高杠杆已然不太可能,唯有不断提高周转率。”同策咨询张宏伟表示,而提高周转率,只有加快出货。当核心城市因为限价和销许难,房企只能退而求其次,转战三四线城市寻求周转率。

欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。

杨司贵就告诉记者,融创加快了去化速度和资金回款力度,确保未来发展有足够的资金来支持。

与此同时,王鹏认为,土地供应会越来越稀缺,这也意味着土地价格会一直高企。融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂,为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长。

杨司贵同时表示,尽管上半年收并购拿地有所降温,但考虑到土地成本不断上升、三四线市场风险加大的等因素,未来收并购仍将是部分房企拿地的主要方式。为了应对当前金融紧缺的情况,联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。返回搜狐,查看更多

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