千嬴国际手app下载 股票基金 才是拉动消费的真正动力,所以发展经济就得发展房地产【千嬴国际手app下载】

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李迅雷在中泰证券2019年春季策略会上演讲时指出,对于消费增速下降的原因,普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”,因此买房子会影响到消费。但他们的研究发现,房价上涨才是拉动消费真正的动力,原因如上所述。过去两年,三四五线城市由于房价大幅上涨,这些城市的消费占比明显上升。

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每一个睿智的灵魂

决定消费的主要是居民收入或收入预期,房地产销售的回落不仅会影响到家电、家具、建筑装璜等消费额增速,也对其他消费带来明显的影响。因此,他预计今年房地产政策不会更紧,可能还会略有放松。

房地产业的存在和发展谁也不能否认,但是现在一些人说出来的话就好像房地产还没有开始发展过,就好像国家没有重视过房地产一样,搞得跟20多年前,需要鼓动大家去买房一样,这年头还用你鼓动吗?谁不知道买房赚钱?虽然买房大赚时代过去了,躺着赚钱一去不复返了,但我们从来不否认房地产相比其他行业的投资性更安全,哪怕现在房地产进入了新阶段,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,房地产相对降温很多,但瘦死的骆驼比马大,所以不是说不可以买房,而是相对比以往更加理性和健康。

都关注了「子木聊房」

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但是当房地产刚刚开始取得一定调控成果时,一些专家开始坐不住了。他们极力维护房地产让我感动,但是没说到点上,在他们眼里,希望房地产能够延续过去的高速发展。

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我们仔细看李迅雷老师当前的观点,为什么他敢于说只有房价上涨才是拉动消费的真正动力,其实这个就是和消费预期明显相关的。我们可以来分析大家的消费心理,其实我们是否去买一个东西,或者说有动力去买东西,是和我们的财富增长水平呈一个正相关关系,如果我预计未来的一段时间或者几年之内我的财富会一直增长的,那么在这样的一个情况下,我就会敢于消费,这是大家的一个心理状态。而我们可以看到,在中国大部分家庭的主要财富形式都是房地产,虽然我们很多人都希望房价能够下降,但是真正在中国没有房子的人口占比,其实是相对较低的,中国的房子自有率其实是相对较高的。

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所以在这样的一个情况下,如果房价保持一个比较稳定的持续上涨状态的话,虽然这个上涨的价格在大多数人把房子卖出去之前都是没有意义的。但是对一个人的消费心理将会产生巨大的变化,如果我可以判断我的房子或者说我家庭财富的主要形式都是处于一个持续甚至快速的上涨过程中的话,那么我就有理由,或意愿把我今天所赚得的收入的一大部分用于消费,反之如果我对我未来家庭财富的形势不确定的话,我就会抑制我这种消费冲动。

才是拉动消费的真正动力,所以发展经济就得发展房地产【千嬴国际手app下载】。中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁称唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济,因为房地产关乎上百个行业,不买房就意味着不装修不买建材不买家电,那么何来内需?所以发展经济就得发展房地产。言外之意一目了然,经济下行,必须得让我们房地产来挽救。北师大教授董藩更是不遗余力,提出“房地产才是最大的实体经济,没有房地产业救不了中国。谁也憾动不了房地产业的支柱地位。中国的房价不高,真的不高,炒房平抑房价。”董藩更是在公开场合把投资等同于投机。甚至还说你们不能征空置税,你怎么知道我们家房子是不是空着的呢?比如一周我住一次,怎么能说空呢?

文丨子木

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国家对房地产真的不好吗?可是这些专家纷纷发出不买房就不爱国的口号到底是急什么?而且急不可耐。谁说不要房地产了?我看到的是把之前的错位扳正过来,就像房住不炒一样。没有谁说不要房地产,是你太怕了,所以慌。这叫什么?这叫被害妄想症,还有就是坏事坏话做多说多了。过惯了唯房地产独尊的日子,但那是病,得治!

“房价上涨,才是拉动消费的真正动力!”

但是我们要仔细想这样的一个消费心态,其实也是消费扭曲的过程,李迅雷老师只分析了其表面的一点,却没有分析其背后深层的一点。这就是当所有人都把自己的价值形式和财富判断形式寄托于房地产之上的话,就会导致整个社会的判断价值体系扭曲。对于当今中国来说,房子是用来住的,不是用来炒的,这个理念已经深入人心。房价无论对大家的消费心理和消费需求产生什么样的影响,甚至于产生什么样的波动,我们总要明白一件事情,就是任何一个国家以房地产为持续财富创造形式,这种模式实际上是不可持续的。

说到房地产的贡献毋庸置疑,你仇恨房地产也好还是不理解房地产也罢,过去房地产对经济增长的贡献,甚至对行业的发展,甚至对民生的改善都起到过很大作用,这个不是谁能否定的。但是不可否认的是,房地产发展到今天,有点过了,而且暴露了其自身的很多问题。

前几日,中泰证券策略会上,行内知名经济学家李迅雷总结出这么一句话,一时惊起四座,引来网友如潮水般的谩骂。

未来房地产市场必定会逐渐回归它的居住属性,房子的使用价值必然会远远大于它的投资价值,从这个角度来看房价多少,对于你的房子是确切用来使用的,是没有什么关系的,这就是我们经常在说刚需买房的过程中,其实房价上涨和下跌多少对于你本人而言是没有意义的,因为即使房价大幅上涨,你也不可能说为了涨价的房子就把自己唯一一套可以居住的房子卖掉,而房价大规模下跌,一般人也都不会对自己手中的房子进行怎么样的财富止损处理。

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“房价上涨,大家都买不起房了还去消费?”“房价涨这么高,大家都把棺材板的钱搭进去了,还升级消费?”“这么高的房价,年轻人都成了省吃俭用的房奴,消费如何增长?”

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哪个国家都发展城镇化,但都有一个过程,不可能永远都把一个国家的命运赌注在房地产上。可事实上,现在不是不发展房地产,而是过热了。你们也请放心,房地产不会被抛弃的。人民网发文称,一直以来,国家对房地产的态度就很明确,既不希望过热,也不希望过冷,从来也不会说要将房地产一脚踢开。

面对网友的质疑,研究了几十年经济学的李迅雷深感困惑。这可都是从历史经验总结出来的,自己只不过是在陈述事实罢了。是自己错了?还是大家看不懂?

所以对于房地产市场来说,李迅雷老师的观点只能够做一个层面的分析和判断,另一个层面则需要我们大家进行进一步的深思。

任何一个政策或者一个行业都有生命周期,当它完成一定历史使命时,就会退出历史舞台,别觉得忧伤,这是自然的。说房地产是夜壶,的确很形象,夜壶本来就是用时拿出来不用放回去。难道你不用时也要绑在腰上搂在怀里吗?

今天我们暂且不纠结这句话的字面意思,而是从根底去探索这句话背后的真相。

房地产是因为现在很多问题暴露出来了,经济日报也发表过文章,《不要迷信房地产对经济拉动作用》。中国经济要实现更高质量、更高效率的发展,要破除对房地产市场拉动经济发展作用的迷信。人民网称,高房价极大地提高了产业发展的要素成本,并且让发展实业变得“不划算”,楼市不能成为“麻烦制造者”。

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消费之谜

经济学家杨伟民指出,高房价对实体经济造成挤压。高房价带来的问题之一,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,不如在北上广深买一套小房子。中国经济压力大是因为消费下降了。那么,消费下降是什么原因?杨伟民认为,其中很重要的一个原因就是高房价。

其实在这句话之后,李迅雷也特地做了解释。

对于杨伟民的话我经常引用,但是另一位经济学家的话又把我们拉动了另一个极端。高房价居然刺激消费。中泰证券首席经济学家李迅雷日前表示,房价上涨才是拉动消费的真正动力。对于消费增速下降的原因,普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”,因此买房子会影响到消费。但他们的研究发现,房价上涨才是拉动消费真正的动力。过去两年,三四五线城市由于房价大幅上涨,这些城市的消费占比明显上升。

“决定消费的主要是居民收入或收入预期,房地产销售的回落不仅会影响到家电、家具、建筑装璜等消费额增速,也对其他消费带来明显的影响。”

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注意,这里有两个关键词,一个是居民收入,一个是收入预期。

房价上涨才是拉动消费的真正动力?意思是经济要发展就要刺激消费,刺激消费就要推动房价上涨,这似乎跟买房爱国论的李铁和董藩的观点如出一辙。然而李迅雷的弟子、海通证券首席姜超却得出相反的观点,难道是因为弟子还太嫩?

首先是居民收入。我在之前《

姜超认为房价上涨对三四线城市的财富效应的确更明显,但这种现象并不具备可持续性。经过2016-2017年的上涨,部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。同时,本轮房价上涨周期中,三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象,导致居民负债规模扩大。姜超认为,一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出,而随着三四线城市房价上涨,未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

被误解的真相

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》一文里讲过,某种意义上,房地产属于实体经济。

我们再来看,房价上涨表面上拉动了消费,那是什么人?投资者和炒房者。在房住不炒定位下,很多人买一两套房就只为自住,哪怕房价再怎么涨,其实对他们个人的生活消费并没有带来正面影响,反倒是巨大的还贷压力让他们喘不过气来,不敢消费不敢娱乐,甚至有些人坐拥千万房产却过着乞丐般的生活,这就是残酷的现实。而真正靠房地产获利的是那些炒房和不经意投资的人。真正刚需和改善,虽然你卖房赚钱了,可是当你再买同样的地段品质的房子时你却发现已经买不起了。

从下游来说,搬一次新家起码也得需要购买一套家具、一套家电,甚至做一次大的装修;从上游来说,钢铁、水泥、机械等行业和房地产也是一根线上的产业。

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上下游带来的产业解决了庞大的社会就业问题,这些传统行业都属于制造业,而且还有大量的中介服务机构和工作者,还有依靠给新房做装修的设计人员、施工人员,还有广大进城打工的农民工兄弟,大多数都去参与房屋建造了。

我们不去质疑房地产的功劳,但请也别再忽悠大家房地产的万能本领了。即使其有通天本领,那也是毒,我们也必须要慢慢戒掉。因为其害人害己。

由恒久不变的「买涨不买跌」原理,房价上涨一定会拉动房地产销售,从而导致和房地产相关的劳动民众受益,收入增加,自然消费力增长。

当然,这个论据是远远站不住脚的。因为纵使房地产行业再发达,也无法覆盖中国这么庞大的人口基数。房价上涨,与房地产无关人群的收入并没有得到实质性增长,何来拉动消费?

别着急,还有“收入预期”。

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收入预期

什么叫收入预期,经济学中给的解释是:

“预计未来一定时期可以取得的收入。”

房价上涨,最直接的是,拥有房子的人受益,固定资产增值。

举个例子,小李前几年贷款买了一套房子,500万,经过2017年这么一轮大涨,价值翻倍,变成了1000万,这时的小李,转眼从只有200万存款做首付的小白领,变成拥有1000万身家的有钱人。

无论他现在是否会把这套房子卖出去变现,但在心理上,收入预期爆棚,那么他大概率会提高自己的消费水平,改善自己的生活条件。

房价上涨,收入预期提高,同时也就促进消费。

事实证明,中国房地产二十年的野蛮生长,大部分人都受益了。房价一涨,大家感觉自己有钱了,就敢消费,房价一跌,大家感觉自己变穷了,就缩在家里不敢出来。

然而我想说的是,拉动消费一定是建立在市场经济好,所有人的实际收入增加的基础上,而通过“房价上涨拉动消费力”这种方法,注定是畸形的。

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反作用

李迅雷在抛出这个结论后,也顺道带了一句。

“对于消费增速下降的原因,普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”,因此买房子会影响到消费。”

这句话也对。为了买房,的确很大一部分人选择掏空三代人的积蓄,巨额房贷让他们沦为房奴,根本没有余力再去消费。

例如我的一个学生小张,农村出来,高校毕业,虽然工资很高,但是为了买房,省吃俭用5年凑够了首付,房贷加上家庭生活开销,收入基本没有剩余,2年了没见过他换过几套衣服。

再从宏观经济上讲。房价上涨,地皮价格上涨,租金上涨,企业运行成本增加,为了平衡收益,只能通过提高产品售价,或者降低员工工资的方法来弥补。最终大家面对的,只有更高的物价和更低的工资。原本想买个吸尘器,现在只舍得用扫帚,原来想下个馆子,现在只能在家里做饭。

那么是房价上涨拉动了消费吗?不是,在这个层面上是限制了消费。

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矛盾

看到这里,很多人就开始不解了,前面说房价上涨可以拉动消费,后面又说房价上涨限制了消费,这不是自相矛盾吗?

的确是矛盾的,而且还是很大的矛盾。但李迅雷通过数据得出这个结论,又说明什么呢?

说明目前“房价上涨拉动消费”的效果,已经远超于“房价上涨限制消费”的效果。房地产已经成了其他行业所无法替代的龙头行业,而站在房价泡沫上欢娱的受益者则成了主流群体。

最终我们得到了一个很实际的命题,“为了消费,房价不能跌。”

但在这背后,我又看到了悬在空中的“达摩克利斯之剑”,寒芒刺骨。

李迅雷的报告里提到,“过去两年,三四五线城市由于房价大幅上涨,这些城市的消费占比明显上升。”很多人开始质疑,应该是一二线有钱,三四五线穷,一二线超过三四线才对。这是为什么呢?

加上房价你就明白了。

在三四线城市,有房一族占主要群体,而在一二线城市,没房一族占主要群体。房价一涨,三四线城市的主要群体,“预期收入”增加,感觉有钱了就开始疯狂消费,而一二线城市的主要群体,看到房价上涨,都去买房或者省吃俭用筹备首付了,哪还有什么闲钱去消费呢?

房价经过几轮大涨后,社会的整个财富结构开始偏离轨道。

李迅雷报告中提到:“从2018年公布的统计数据看,把居民可支配收入分为五个等分,高收入人群收入增长在8.6%左右,低收入群体增长为7.9%,中间层只有3-4%左右。”

高收入群体和低收入群体的可支配收入最多,而中间层和两者竟然相差了2倍的距离。中间层的钱都跑去哪儿了?想必你心中已经有了答案。

要知道,社会财富主要是靠中间层去创造的,“橄榄型”社会才是最健康的意识形态,但我们好像变成了另外一个独特的形状——水滴型。

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报告最后提到:“不但统计局的数据如此,从很多方面推算的数据都反映贫富差距固化的问题。比如,去年我国网购增速达到25%左右,但是网购消费总额中,5%的网购者贡献了50%的消费额比重。假设我国网购的人数总和为5亿,5亿人口中的5%,即2500万人贡献了50%的网购消费额。”这无疑给我们敲响了警钟。

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总结

“投资、消费、进出口”,是我国经济发展的三驾马车。

目前来看,由于外围环境不稳定,投资又被长期过度使用,所以只能把希望寄于消费。

中国有14亿人口,如果打开内需市场,人们开始主动消费,市场情况就会改善。企业收入增长,劳动者赚到更多的钱,就会促进消费,从而形成良性循环,经济也就有了强动力。但这一切,都必须建立在“老百姓有钱”的基础上。

长期来看,通过房价拉动消费力的方法并不可取,最终会形成极端社会。一旦水滴断裂,底层便再无上升的希望,房子会成为隔断经济发展的“阶层鸿沟”。

而在房地产深度绑定经济下,房价下跌已是不切实际的想法,就只能通过减税降费刺激民营企业发展,来提高民众的基础收入,这也是今年“2万亿减税降费”的真实原因。

下面真正决定成败的,是房价增速和老百姓收入增速的真实比拼。希望达摩克利斯之剑,永远不会掉下来。

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